Инвестиции в склады стали привлекать все больше инвесторов

По данным Росстата, общий объём складских площадей в России по итогам 2021 составил 34,4 млн кв. м. Это на 14 % превышает аналогичный показатель 2020 года. А за период с 2018 года он вырос на 44 %.

В 2021 году в эксплуатацию введено 4,3 млн кв. м новых складских площадей. Это рекордное значение за период с 2018. В сравнении с 2020 рост составил более 43 %.

Инвестиции в склады могут приносить регулярный доход за счёт постоянной потребности арендаторов в хранении. По уровню заполненности складов прошлый год также стал рекордным. Свободными оставались чуть более 2 % от общего количества помещений, хотя в предыдущие годы этот показатель находился на уровне 4,5 – 5 процентов.

Повышенный спрос стимулировал рост арендных ставок. В 2021 году средняя стоимость аренды одного квадратного метра склада, готового к сдаче, составила 4900 рублей, это на 32% больше, чем в 2020. Такая динамика связана ещё и с ростом цен на земельные участки и строительные материалы, а также повышением ключевой ставки Центрального Банка России.

В складском строительстве применяют 3 основных подхода:

• под конкретного арендатора, с учётом его пожеланий и характера бизнеса (формат built-to-suit). Самый распространённый формат, так как он выгоден для обеих сторон договора. Собственнику склада удобно ещё до начала строительства иметь арендатора под будущие площади, а собственнику бизнеса – получить помещения, оборудованные согласно его требованиям;
• для предоставления в свободную аренду. Доля таких площадей каждый год снижается и по итогам 2021 составила всего 20% от общего объёма;
• для собственных нужд. В 2021 году на этот формат пришлось 30% объектов, введённых в эксплуатацию.

Пользуются стабильным спросом общетоварные складские помещения, производственно-складские комплексы, логистические центры. Они составляют основную долю в числе вновь построенных объектов.

Наряду с этим, растёт интерес и к новым трендам в хранении (склады-магазины, мини-склады).

Обычно договоры аренды логистической недвижимости заключаются на длительный срок, что даёт стабильный поток платежей. А включение в такие договоры условия об индексации арендных платежей на уровень роста индекса потребительских цен защищает арендодателя от инфляции. Совокупность этих факторов делает инвестиции в склады выгодными как в настоящее время, так и на перспективу.

В последние несколько лет ситуация в российской экономике остаётся нестабильной. И пандемийные ограничения, и антироссийские санкции, под которые попали предприятия из различных сфер деятельности, несомненно оказали свое влияние.

На рынке складской недвижимости события последних лет сказались меньше, чем на других сегментах. Этому способствует ряд обстоятельств:

• инфраструктурный характер такого имущества и распространение практики built-to-suit – строительство зданий под требования конкретного предприятия;
• рост популярности онлайн-торговли и, как следствие, увеличение потребности интернет-магазинов в складских площадях;
• нехватка многофункциональных производственно-складских помещений, находящихся вблизи от транспортных узлов.

Несмотря на сложности, связанные с построением новых логистических цепочек, заполненность складов остаётся высокой, массового отказа арендаторов или запроса на снижение арендных ставок не наблюдается.

В период ограничений, связанных с пандемией, получили развитие новые направления на рынке складской недвижимости, которые появились несколькими годами раньше, но не имели массового распространения.

В десятки раз за последние два года увеличилось количество дарксторов (dark store). Это склады-магазины, откуда товары доставляются онлайн-покупателям. Они востребованы ритейлерами, т.к. позволяют быстро доставить заказ на дом. Например, российская сеть дарксторов онлайн-ритейлера «Самокат» стала крупнейшей в Европе.

Ещё один востребованный актив – складские площади для обслуживания интернет-магазинов, в основном маркетплейсов. Этот формат называется фулфилмент (fulfilment) и включает комплекс складских услуг, вплоть до выдачи товара покупателю.

Среди физических лиц и субъектов малого бизнеса растёт популярность индивидуальных складов для хранения (self-storage). Это небольшие помещения или мини-склады в виде боксов, ячеек, которые подходят для хранения личных вещей, бумажных архивов организаций и т.п. Пока они больше распространены в Москве и Санкт-Петербурге, но начинают появляться и в других крупных российских городах.

Для частного инвестора существует два основных способа инвестировать в складскую недвижимость: непосредственная покупка объекта или приобретение пая ЗПИФ недвижимости.

Традиционным объектом вложений для россиян является жилая недвижимость: строящиеся или готовые квартиры, загородное жильё. Покупка коммерческой недвижимости намного менее популярна среди граждан. Однако инвесторы, имеющие достаточный капитал, могут приобрести складские площади в собственность для сдачи в аренду. Доход в этом случае будет обеспечиваться за счёт текущих арендных платежей, а при росте стоимости имущества его можно продать с прибылью.

Этот способ требует очень существенных вложений, даже если речь идёт не о Москве, а о крупном российском городе. А в столице цена ликвидного объекта может превышать миллиард рублей.

Прямая покупка любой коммерческой недвижимости в качестве способа инвестирования имеет и другие минусы:

• без специальных знаний легко ошибиться с выбором объекта и заключить невыгодную сделку;
• придётся решать вопросы управления имуществом и его сохранности;
• такое вложение не обеспечивает необходимой диверсификации портфеля.

ЗПИФ недвижимости – инструмент, сочетающий надёжность вложений в недвижимость с удобством. А низкий порог входа делает паи фондов всё более интересным инструментом для менее крупных инвесторов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд – это имущественный комплекс, который принадлежит на праве общей долевой собственности пайщикам фонда и находится в доверительном управлении управляющей компании. Профессиональные аналитики тщательно отбирают объекты для включения в фонд.

Управляющая компания решает все текущие операционные вопросы и отчитывается перед пайщиками о результатах своей работы.

Доход от продажи или сдачи в аренду имущества фонда не облагается налогом на прибыль организаций или НДФЛ, поэтому владение паями недвижимости выгодно и с точки зрения налогообложения.

Пайщик может получить доходность двух видов:

• текущую доходность за счёт регулярных арендных платежей;
• доходность к погашению при продаже имущества по цене выше его первоначальной стоимости.

Соотношение этих двух видов доходности будет разным в зависимости от характеристик имущества, входящего в состав фонда.

Готовые склады с постоянными арендаторами и стабильным потоком платежей, как правило, дают хорошую текущую доходность. Однако на значительный рост их стоимости к дате погашения пая рассчитывать не стоит.

Девелоперские проекты, напротив, могут дать хорошую окупаемость после сдачи вновь построенного или реконструированного складского помещения в эксплуатацию и высокую доходность к погашению. Однако текущих поступлений такая недвижимость не принесёт, пока идёт строительство.

Соотношение риска и доходности в указанных случаях также будет разным. Инвестиции в строящиеся объекты – более рискованны, хотя и потенциально более доходны. Выбор фонда зависит от терпимости инвестора к риску и его финансовых ожиданий.

ЗПИФ – оптимальный инструмент для тех, кто планирует вложить свободные средства в надёжный инструмент, не подверженный высокой волатильности, но не готов вникать в вопросы управления имуществом.

Для такого инвестора очень важно правильно выбрать управляющую компанию, так как от качества её работы во многом зависит финансовый результат. Заслуживают внимания компании, зарекомендовавшие себя на российском рынке, имеющие в багаже не только успешные кейсы, но и опыт преодоления кризисных периодов.

Компания Accent Capital занимается инвестициями в российскую недвижимость более 14 лет. Под нашим управлением находятся крупные объекты в Москве и российских городах с населением свыше 1 млн человек, общая сумма активов превышает 21 млрд рублей.

Около 80% портфеля составляют склады, которые показали себя наиболее устойчивым активом в кризисные периоды.

Это сухие и мультитемпературные склады класса «А», входящие в состав многофункционального логистического парка. Объект расположен на пересечении ЦКАД и Симферопольского шоссе, в непосредственной близости от крупных транспортных узлов в южной части Москвы. Площадь более 142 тыс. кв. м полностью находится в аренде у 6 крупных производителей и ритейлеров, которые обеспечивают устойчивый денежный поток.

Объект расположен в г. Уфе Республики Башкортостан и является единственным складским комплексом класса «А» в регионе. Его строительство происходило в три этапа: первый реализован в 2010 году как спекулятивное предложение, а остальные строились по техническому заданию под конкретных арендаторов.

Комплекс «Сигма» имеет выгодное расположение с точки зрения логистики и доступности трудовых ресурсов.

Все площади комплекса заполнены на 100%, заключены долгосрочные контракты с арендаторами Красное и Белое, Монетка, КДВ Групп. Операционные расходы полностью покрываются за счёт арендаторов.

Это современный комплекс, включающий холодильный, морозильный и сухой склады с пятью температурными режимами под задачи любой отрасли. Объект класса «А» находится в привлекательной и ликвидной локации, в непосредственной близости от ЦКАД.

Площадь более 55 тыс. кв. м полностью арендована. В числе арендаторов федеральные ритейлеры и промышленные компании, с которыми заключены долгосрочные договоры.

По итогам сложного для экономики 2022 года эксперты полагают, что коммерческая недвижимость остаётся одним из наиболее надёжных объектов для вложения средств:

• даже в турбулентные периоды такие инвестиции показали устойчивость и отсутствие высокой волатильности;
• в отличие от других инструментов, популярных среди частных инвесторов (банковские вклады, акции, облигации), коммерческая недвижимость в течение года была наиболее стабильна в плане доходности.

Качественные складские помещения востребованы на российском рынке, инвестиции в такие объекты имеют хорошие перспективы и в 2023 году. В первую очередь речь идёт о действующих складах и логистических комплексах, заполненных арендаторами. Это связано с несколькими обстоятельствами:

• долгосрочные индексируемые контракты обеспечивают вложениям защиту от инфляции;
• дефицит свободных помещений создаёт предпосылки для дальнейшего роста арендного дохода инвесторов;
• снижение ставок в экономике в будущем позволит увеличить капитализацию объектов.

Тенденция к увеличению новых складских площадей, которая имела место по итогам 2021 года, в текущем году была нарушена в результате масштабных антироссийских санкций. После их введения с российского рынка ушли или планируют это сделать более 750 иностранных компаний. Их отказ от инвестиций в строительство новых складских помещений уже повлёк приостановление некоторых таких проектов.

В части уже введённых в эксплуатацию объектов, которые сейчас в аренде у иностранных компаний, прогноз более оптимистичен.

Во-первых, договоры аренды обычно заключаются на длительный срок, а уход компаний с рынка - не одномоментное событие. Поэтому у арендодателей есть время, чтобы найти новых платёжеспособных арендаторов.

Во-вторых, российский рынок остаётся привлекательным для зарубежных компаний из азиатского региона, которые могут заполнить освобождённые складские площади. А если российские производители на фоне необходимости импортозамещения будут наращивать объёмы производства, их потребности в складах также могут возрасти.
С учётом перечисленных обстоятельств, в следующем году складские помещения, вероятнее всего, останутся одним из наиболее стабильных сегментов на рынке российской недвижимости.

Владельцам капитала стоит обратить внимание на ликвидные объекты, заполненные крупными арендаторами и дающие регулярный поток арендных платежей. Важно, чтобы эти объекты находились под управлением профессионалов, готовых эффективно действовать в сложных экономических условиях. При сочетании этих двух факторов вложение средств в логистическую недвижимость может быть выгодным и приносить инвестору стабильный доход.