Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 4 – Сравнительный и затратный методы оценки

Все статьи

Впрочем, недостатки метода очевидны. Он совершенно не применим к большинству крупных объектов недвижимости, поскольку двух идентичных торговых комплексов, офисных центров, складов или гостиниц не существует. Поэтому в институциональном инвестировании в объекты высокого качества данный метод не используется.

Таким образом, практически единственная (и, надо сказать, широкая сфера его применения) – это резидентная недвижимость: сделок с квартирами и апартаментами много, квартиры достаточно стандартизированы для их сравнения, а главное, что статистика цен по сделкам большая – достаточная для выборки. Количественные объемы сделок на рынке жилой недвижимости позволяют создавать эффективные индексы для данного сектора недвижимости, даже в России помимо публикуемых неофициальных индексов (например, IRN.RU), появился даже доступный для инвестирования биржевой индекс на стоимость квадратного метра (как результат совместного проекта Московской биржи и Сбербанка, опосредующего в качестве ипотечного кредитора большое количество сделок с квартирами).

Отдавая должное справедливости, доходные методы оценки коммерческой недвижимости также имеют в основе сравнительные подходы, однако, в доходных методах сравниваются альтернативные доходности (выраженные в CapRate, ставках дисконтирования и доходности) на принимаемые риски, а в сравнительном – непосредственно стоимость единицы площади.

Затратные методы оценки используются в коммерческой недвижимости в качестве вспомогательных. Например, для оценки премии за риск замещения (Replacement Risk) и определения необходимости улучшения объекта недвижимости для сохранения или увеличения его стоимости (по существу сохранения или улучшения качества денежного потока), сравнения инвестиций в действующий или новый объект.

Суть затратного метода состоит в оценке стоимости капитальных затрат, по итогам которой стоимость объекта недвижимости определяется как сумма (а) стоимости земельного участка земли и (б) восстановительной стоимости объекта недвижимости (стоимости его замещения) за минусом (в) накопленного износа. В этой связи затратный метод, с одной стороны, прост, поскольку его механизм – это главным образом калькуляция расходов, с другой стороны, такие элементы формулы, как рыночная стоимость участка все равно требуют применения иных методик оценки, включая вышеизложенные, при этом, сложность усиливается за счет большого количества предположений, которые нужно сделать для оценки участка, на котором ничего нет.

В любом случае, затратный метод не позволяет выявить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости (стоимость, на основе которой можно сформировать цену сделки), однако, он полезен для выбора стратегии актива и формирования его бизнес-плана (Asset Plan).

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 5 – Сложности оценки стоимости

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 3 – Оценка методом дисконтирования денежного потока

Стоимость и доходность коммерческой недвижимости. Часть 3 – Оценка методом дисконтирования денежного потока

ИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ИНВЕСТИЦИЯМИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?

ПРОКОНСУЛЬТИРУЙТЕСЬ С ЭКСПЕРТАМИ